豪赌三四线市场 浙系房企祥生也要冲击千亿


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  2017年房地产有一个显著特征是,大部分房企都在通过做大规模“往前挤”,行业集中度也在进一步提升。

  《每日经济新闻》记者注意到,在市占率向龙头房企集中的过程中,部分中小房企也抓住了这轮机遇,实现销售额的突飞猛进,比如浙系房企祥生地产。中指院数据显示,祥生地产在2015年的销售规模仅为109亿元,而到了2017年,其销售规模达到620亿元,超额完成600亿元目标。仅仅2年时间,祥生地产的销售规模就增长了5倍。2018年,祥生地产更是提出“千亿”目标。

  重仓三四线规模2年增长超5倍

  中指院上述榜单显示,祥生以620亿元的销售额位居百强房企第34位,在浙系房企中仅次于绿城、中梁。而克而瑞的数据也显示,祥生在2015年、2016年、2017年的合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用2年,祥生的规模就增长了近5倍,这一增速,连近年快速扩张的闽系房企都望尘莫及。

  “祥生是坚定的三四线布局者。”祥生内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“2015年、2016年,在同行和投资机构都不看好三四线城市时,祥生坚定拿下大量低成本优质土地,2017年房企向优质三四线城市转移,土地价格飙升,祥生土地货值也大幅增加。”

  《每日经济新闻》记者注意到,祥生起家于绍兴市下辖的县级诸暨市,2014年将总部迁至杭州,确立“立足杭州,生辉上海,深耕苏浙皖,辐射全国”的城市布局原则。目前祥生已售和在售项目73个,主要分布在浙江、江苏、安徽、上海等10个省区市,其中浙江39个,江苏11个,安徽10个。上述三地60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个项目全部位于三四线城市,仅在祥生的“老家”诸暨市,其就有16个项目。

  像祥生这类重仓三四线城市的房企,近两年踏准了行情。克而瑞数据显示,同样重仓三四线的碧桂园、中梁地产2017年合约销售分别为5500亿元、758亿元,同比分别增长78%、125%,分别从去年的行业第3位、第40位,跃升至第1位、第25位。

  “去年重仓三四线城市的房企业绩都突飞猛进,像碧桂园、中梁、祥生等,都赶上了三四线城市棚改货币化、去库存,以及一二线城市需求外溢的利好行情。”易居研究院研究员赖勤向《每日经济新闻》记者表示。

  拿地猛周转快剑指千亿

  销售规模的扩大,一定是建立在土储扩张的基础之上。两年从109亿跳到620亿,在土地上,祥生也是大手笔。

  中指院数据显示,2017年,祥生以359亿元的拿地支出,位居全国房企第24位,在浙系房企中,仅次于绿城的488亿元。《每日经济新闻》记者不完全统计发现,仅去年10月份至今,祥生在土地市场公开拿地10宗,综合溢价率达到57%,有5宗地的溢价率达到或超过50%,支出金额123亿元,新增土储116万平方米。

  高额的拿地支出,也考验着祥生的资金实力。在祥生地产集团副总裁、杭州城市公司总经理余国勤看来,化解资金压力靠的是快周转卖房。

  记者梳理发现,2016年,祥生地产曾提出“36781”的快周转策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。到了2017年,祥生进一步提高周转速度,提出了“25710”的快周转策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。祥生的杭州钱塘新语从拿地到开盘不到4个月,而湖州悦山湖从拿地到开盘为5个月、诸暨东方樾6个半月实现现金流归正。

  祥生上述内部人士在接受记者采访时也表示,能做到“快”,底气来自区域深耕。

  记者梳理发现,祥生于浙江已售及在售的39个项目中,诸暨有16个,杭州、湖州各有4个;江苏的11个项目中,泰兴有4个;安徽的10个项目中,滁州有6个。克而瑞的数据也显示,2017年前11个月,祥生完成的516亿元的销售额中,67%来自浙江省,祥生在诸暨、泰兴、南陵的市场份额分别达到45%、25%、26%。

  在“房住不炒”,以及一些三四线城市去库存接近尾声的环境下,如何控制高溢价拿地带来的潜在风险,对祥生而言将是个考验。

  “三四线城市有机遇,但随着一些城市购房补贴、棚改货币化等政策逐渐退出,其对楼市的支撑作用也将进一步弱化,三四线城市的风险也会显现,这些城市很有可能进入新一轮的库存增长周期。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者,“必须严格把握好窗口期,高周转、快进快出,快速回笼资金,赚取能够看得见的利润,将风险降到最低。”

  据记者了解,目前祥生也推出了项目跟投机制,将员工与项目“捆绑”。此外,祥生还进行合作开发,并布局多个特色小镇项目。

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